تعريف بدائرة حماية المُستأجر ” Mieterschutzbund ” في ألمانيا

معلومات هذا المقال مهمة جداً وتتكلّم عن تأمين “حماية المستأجر الذي يُسمى في الألمانية “Mieterschutz”.

يواجه معظم المستأجرين في ألمانيا مشاكل مع أصحاب البيوت في مرحلة ما من خلال السكن ، في بعض الأحيان يكون هناك نزاع حول التكاليف الإضافية الباهظة “Nebenkosten “
أو بسبب زيادة الإيجار ، أو لأن المالك لا يقوم في إرجاع مبلغ التأمين “Kaution “
في مثل هذه النزاعات يملك ملاك البيوت خبرة في الأمور القانونية وعندهم محامين جيدين يعتمدون عليهم!

هنا يُجبر المستأجرين الذين لا يستطيعون تحمل تكاليف المحامين والقضاء أن يقبلوا بما يطلبه المالك.
هُنا لا أحد يستطيع مساعدة المُستأجر إلا محامي أو خبير قانوني !

يتطلب التسجيل في تأمين “حماية المستأجر” رسوم سنوية يدفعها الأعضاء ، يستطيع المستأجر من خلال هذا التأمين أن يطلب محامي للمساعدة في أمور الإيجار دون الحاجة لإنفاق مبلغ ضخم في توكيل أي محامي بشكل منفرد .
والرسوم تبقى واحدة بغض النظر عن عدد المرات التي يحتاج فيها الشخص الاستشارة القانونية أو النصيحة.

لماذا نحتاج إلى تأمين “حماية المستأجر” في ألمانيا؟

وذلك لسبب عدم وجود توازن للقوة بين “المُستأجرين” و “ملاك البيوت”
لعدة قرون كان لملاك العقارات اليد العليا في ألمانيا .
حيث بدأ تطبيق قانون حماية المستأجر في ألمانيا منذ أواخر القرن التاسع عشر من خلال تقديم مساعدة للأعضاء المسجلين في تأمين أو دائرة حماية المستأجر ، من خلال دفعهم لمبالغ سنوية بسيطة.

المشكلات التي يعاني منها المُستأجرون في ألمانيا هي نفسها منذ عقود:

الإيجارات المرتفعة ، أو أصحاب العقارات التعسفيين ،الشقق المتهالكة أو الخوف من الطرد من الشقة وفقدانها.
النزاعات حول فواتير الخدمات (مثل الحار والتكاليف الإضافية في الشقة )) والتأمين وعقود الإيجار ….إلخ

ليس فقط المستأجرين لهم حقوق خاصة وميزات في ألمانيا ، كذلك الأمر لملاك البيوت أيضاً حقوق وميزات قانونية يعرف من خلالها أصحاب “الحيلة” منهم كيفية الاستفادة من هذه الميزات على حساب المُستأجر.
مثلاً زيادة الإيجار بعد تحديث الشقة “الصيانة” ، حيث أن القانون يجبر “المالك” على تعويض المُستأجر عند تحديث الشقة !
ليس كل تحديث في الشقة يبرر زيادة الإيجار بالنسبة للمالك ، في هذه الأحوال يستطيع المُستأجر أن يوكل محامي إذا كان المالك لا يتصرف معه بشكل قانوني!

ما هي أكبر مشاكل قانون الإيجار في ألمانيا؟

1 – العيوب في الشقة “Mängel in der Wohnung” ((مثل العفن أو الرطوبة )) :

عادةً يكون المُستأجر هو مسؤول عن ظهور العفن في الشقة ، مثلاً إذا لم يقوم بتهويتها بشكل كافي ، لكن في الغالب يكون العفن أو الرطوبة من العيوب في “هيكل الشقة” والتي تسبب الرطوبة بشكل مباشر ومالك الشقة هو المسؤول عنها!

بالإضافة إلى العفن أو الرطوبة هناك مشاكل المياه ، والضوضاء من مواقع البناء أو الجيران ومشكال التدفئة والنوافذ والأبواب المكسورة.
غالباً ما يُجبر المستأجر في العيش مع العيوب لأيام أو أسابيع قبل أن يَحل “المالك” المشكلة.
أعطى القانون هنا للمستأجرين وسيلة للضغط على “المالك” وهي :
في الحق في تخفيض الإيجار مع وجود هكذا عيو!

اقرأ أيضاً: تأمين محتويات المنزل Hausratversicherung في ألمانيا

2 – مشاكل الفواتير وحسابها “Nebenkostenabrechnung” :

الفواتير السنوية المعروفة في فواتير الخدمات ، وهي أيضاً نقطة خلاف بين المستأجرين وبين ملاك البيوت عندما تكون غير واضحة أو غير صحيحة ، هنا يجب على المُستأجرين التحقق من هذه الفواتير !
في النهاية :

الخوف من الطرد من الشقة “Kündigung” هو خوف عند أغلب المستأجرين ولا سيما تقارير وسائل الإعلام التي تتحدث عن مشاكل إيجاد سكن مناسب وحالة الجنون في الإيجارات المرتفعة.
عند طرد المُستأجر من السكن يجب على المالك تقديم سبب وجيه للطرد ، وإذا لم يُقدم المالك سبب وجيه يُعتبر في هذه الحالة الطرد من الشقة غير فعال قانونياً ويُعتبر “طرد تعسفي” !

إصلاحات تجميلية للشقة ((أو حسب ما نسميها صيانة الشقة )) “Schönheitsreparaturen“

قبل مغادرة الشقة بوقت قصير يواجه المستأجرون دائماً نفس السؤال المرهق حول “الإصلاحات التجميلية أو الصيانة” هل يجب علينا أن نجدد الشقة أم لا ؟
يعرف الكثيرون البنود الرئيسية التي أعلنت فيها “محكمة العدل الفيدرالية” بطلان بعض بنود ((صيانة الشقق)) ومع ذلك يجب على محامي أو خبير قانوني في الإيجارات تقييم ما إذا كانت اتفاقيات الصيانة أو التجديد فعالة في عقد الإيجار في كل حالة على حدة .

الوديعة أو التأمين “Kaution “

بعد الخروج من السكن تبدأ المنازعات عند بعض المستأجرين مع ملاك البيوت وحيث يضطر بعضهم لانتظار مبلغ التأمين عدة شهور حيث لا يقبل المالك أن يعيد للمستأجر مبلغ التأمين.
ومع كل أسف لا يوجد قانون واضح يحدد هنا للمالك وقت محدد لكي يعيد مبلغ التأمين للمُستأجر
اعتبر القضاة أن وقت ستة شهور هو الحد الأقصى لإعادة التأمين للمُستأجر ، لكن في حالات فردية اُخرى يكون فيها الانتظار طويلاً أكثر من ستة أشهر.

اقرأ أيضاً: القانون الجنائي الألماني يحظر تصوير الآخرين بدون موافقتهم أو أخذ أذنهم.

يمكن للمستأجر التواصل في الهاتف أو عبر الإنترنت مع تأمين المُستأجر، كقاعدة عند بعض الشركات حيث يكون وقت الانتظار 48 ساعة مثلاً بين الاتصال الأول والتشاور مع المحامي.

ملاحظة: يوجد دائرة خاصة في حماية المستأجر “Mieterschutzbund”
في كل مدينة ألمانية تقريباً يستطيع أي منا التسجيل فيها.

هناك أمر مهم يستطيع الشخص الذي يملك تأمين قضائي
“Rechtschutzversicherung”
شرط أن يكون يشمل مشاكل السكن أن يستغني عن هذا التأمين

اقرأ أيضاً: تأمين الحماية القانونية Rechtsschutzversicherung

ترجمة وتحرير: بركات عبيد – ألمانيا
مصدر المعلومات: mieterengel.de